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Ein Haus aus zweiter Hand

Komplett bezugsfertig – oder doch nicht: So lassen sich Stolpersteine beim Kauf vermeiden.

Nr. 30, 20. Februar 2013

Hollywood-Komödien zeigen stets die amüsante Seite: Der Kauf eines gebrauchten Traumhauses, das sich mit Baumängeln zu einem Alptraumhaus entwickelt. Was im Film gut ausgeht, kann im wirklichen Leben den finanziellen Ruin bedeuten. Dennoch hat ein gebrauchtes Haus gegenüber einem Neubau zahlreiche Vorteile: Es ist bereits vorhanden, und so kann sich jedermann leicht etwas darunter vorstellen. Meist liegen die Immobilien in gut erschlossenen Gebieten, und als Draufgabe gibt es oft sogar schon einen angelegten Garten mit großen Bäumen. Da das Haus fertig ist, geht auch die Übersiedlung meist recht schnell vor sich – vorausgesetzt, die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen halten sich in Grenzen. Aber wie kann ein Laie bauliche oder sonstige Mängel eines Hauses erkennen?

Idealer Besichtigungsablauf

Wer auf der Suche nach einem Haus ist und ein ansprechendes Objekt findet, lässt sich am besten vorab das Exposé und im Idealfall die Pläne zusenden, so lässt sich leicht erkennen, ob das Haus vom Grundriss her geeignet ist. Scheinen diese Informationen passend, dann ist es an der Zeit, einen ersten Besichtigungstermin auszumachen. Optimal ist dieser bei Tageslicht, denn so lassen sich Mängel oder sonstige Auffälligkeiten leichter erkennen. Unbedingt erforderlich ist es, sich bei der Besichtigung Zeit zu nehmen und das Haus komplett zu inspizieren. Beim Rundgang durch das Haus ist es wichtig, die Immobilie auf sich wirken zu lassen und sich Fragen zu stellen, wie:

  • Kann ich mir vorstellen, hier zu wohnen?
  • Reicht der Platz für meine Wohnbedürfnisse?
  • Ist der Großteil meiner Ansprüche und Wünsche erfüllt?
  • Welchen Eindruck macht die Umgebung?
  • Wie ist die Infrastruktur?

Gefällt das Objekt und kommt es in die engere Auswahl, sollte der nächste Termin in Begleitung eines Experten erfolgen, der auf Mängel etc. achtet. Auf seiner Expertise basierend lässt sich dann konkret mit der Bank über die Finanzierung und mit dem Verkäufer über den Preis verhandeln.

Fachliche Beratung bei der Besichtigung

Braucht ein Haus offensichtlich mehr als nur einmal Ausmalen oder ist es gar schon im Inserat als Bastlerhit angepriesen, sollte jedenfalls vor der Kaufentscheidung ein Profi hinzugezogen werden. Die Möglichkeit der Beratung reicht dabei von einem (selbst ernannten) Immobilienexperten im Bekanntenkreis bis zu einem Sachverständigen oder einem Baumeister, Architekten oder Handwerker.

Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Begleiter

Jeder der möglichen Experten bietet Vor- und Nachteile. Hier ein kurzer Überblick:

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Bekannter:

+ mehr Augen sehen jedenfalls mehr - je nach Erfahrung sehr kompetent bis interessierter Laie
+ meist sehr kostengünstig oder gratis - keine Haftung bei falscher Empfehlung
+ kennt die persönlichen Bedürfnisse

Baumeister oder Architekt:

+ als Profi in seinem Bereich sollte er Mängel erkennen +/- je nach Vereinbarung durchaus auch kostenlos möglich
+ in den meisten Fällen Generalunternehmer, der sich um die gesamte Abwicklung der Sanierung kümmern kann, egal ob Dachsanierung, neue Heizung oder Fenstertausch - Bindung an eine spätere Auftragsvergabe
+ Möglichkeit, rasch zu einer Schätzung für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu kommen

Handwerker:

+ ideal, wenn nur Probleme in einem Teilbereich vermutet werden, z.B. Heizung, Dach - oft nur Profi in seinem Fachgebiet
+ absoluter Experte in seinem Fachgebiet

Gerichtlich beeideter Sachverständiger:

+ er bewertet die Immobilie umfassend - ein Gutachten ist nicht billig
+ detaillierte Auflistung der Mängel - bei fremden Gutachten ist darauf zu achten, dass gerade Auftragsgutachten das gewünschte Ergebnis liefern
+ konkrete Wertangabe des Objekts
+ Gutachten kann auch für Verhandlungen mit der Bank verwendet werden

Makler als Berater

Möglich ist auch die Unterstützung durch den Makler: Immerhin ist er zur umfassenden Information verpflichtet. Er sollte die Interessen beider Parteien, also sowohl des Käufers als auch des Verkäufers, vertreten und muss daher auch den Käufer auf Mängel hinweisen, soweit er selbst sie kennt oder zumindest kennen müsste.

Erfahrung als großes Plus

Aber auch Laien entwickeln im Lauf der Zeit ein gutes Gespür für Schwachpunkte eines Hauses. Es hilft also tatsächlich, sich viele Objekte anzusehen, ehe die Traumimmobilie gefunden ist. Denn nur so bekommt man einen Blick für mögliche Probleme, kann Objekte miteinander vergleichen und sieht auch, welche Preise realistisch sind.

Häufigste Knackpunkte

In diesen Bereichen gibt es bei gebrauchten Häusern meist Handlungs- bzw. Sanierungsbedarf:

  • Isolierung – hier gibt schon der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis einen ersten Hinweis auf mögliche Problemstellen
  • Feuchtigkeit
  • Heizung
  • Sanitär- und Elektroinstallationen
  • Dach
  • Fenster
  • Gestaltung
  • Raumaufteilung

Gewährleistung

Gerade bei gebrauchten Objekten ist das Einfordern von Ansprüchen aus bestehenden Mängeln schwierig. Denn bei Geschäften zwischen Privatpersonen kann die Gewährleistung sogar ausgeschlossen werden. Der Verkäufer haftet dann nur, wenn er einen Mangel bewusst verschweigt oder verschleiert. Allerdings kann hier der Nachweis sehr schwierig sein. Deshalb lieber schon vor dem Kauf nach Fehlern suchen. Später ist die Gefahr groß, dass der Käufer darauf sitzen bleibt.

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Pressekontakt

Patrick Herwarth

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